前7月15家房企銷售額超千億 下半年直面三大難題

2019年被房地產行業普遍視為市場“小年”,那么,前7月房企業績如何?

中指研究院數據顯示,今年1~7月,TOP100房企銷售額均值達636.7億元,規模破千億元的房企增加至15家。同時,機構數據顯示,今年前7月,TOP100房企累計業績同比增速在4%左右,行業整體規模增速較2018年顯著放緩,房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

業內人士稱,整體下半年對于房企來說都是壓力頗大的階段,面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高于上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示,今年1~7月,房企銷售額穩步增長,共有15家銷售額突破千億元。

具體來看,1~7月,銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元,TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恒大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家,銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是,前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升,TOP100房企門檻提升至155.6億元。

中指研究院認為,前7月房企銷售業績穩步增長,行業進入精細化競爭階段,企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面,國家嚴控房地產金融風險,房企資金壓力不減,在此情形下,房企積極通過多渠道進行融資,融資規模保持增長。

業內人士告訴記者,整體下半年對于房企來說都是壓力頗大的階段,面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高于上半年。以往三季度由于處于暑期,天氣炎熱,往往是傳統意義上的淡季,而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同,房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度,三季度能否抓住機遇快速拉動銷售,成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到,前7月百強企業集中提升再次趨緩,其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點,而TOP30之后集中度提升速度明顯下降。

“雖然大型房企同比增速放緩,但是仍高于全國成交總量,增長的絕對數仍處于較高規模,因此對于集中度的提升仍是主要力量,但提升速度將會放緩。”業內人士表示。

房企如何完成全年目標?

實際上,規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見,7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低于前6個月平均值,建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然,也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵御風險能力強的規模房企,拿地熱情繼續高漲。

“在上半年積極補充土儲之后,放緩投資節奏有助于這些房企控制風險。”有機構人士分析指出。

業內人士認為,在房企投資布局方面,一線城市由于供給有限,基本處于穩定水平,三四線城市需求釋放見頂,熱度不再,房企正撤離。在“因城施策、一城一策”的調控基調下,土地市場回歸理性之時,二線城市或迎來投資良機。

相較拿地,或許“促銷售、抓回款”是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看,大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

于小雨指出,7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行,但基于前期銷售目標完成情況,預計全年完成企業銷售目標壓力不大。“主要因為2019年初,全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識,在此背景下,2019年企業銷售目標增速大幅下調,普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長,因此全年的業績完成壓力并不是太大,但也難以實現高增。”

業內人士告訴記者,對于負債率過高的房企,當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平,適當犧牲一些規模化速度,甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金回流都是非常理性的做法。對于非正常事件影響的房企,本質上社會還是會更多關注于企業本身,只要企業的產品本身具有競爭力,長期來看企業的美譽度還會持續提升,因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來,這或是應對危機的有效舉措。

業內人士認為,對于增速放緩的房企而言,在沖銷售的同時,控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍,熱度分化顯著,房企投資就需更加謹慎,策略上聚焦二線城市優質地塊,不拿高價地,警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

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